Using Transfer of Development Right for the preservation of the agricultural areas on the periphery of İzmir: Torbalı case

Abstract

Turkey has been experiencing rapid urbanization and urban expansion since the 1950s. With the processes of decentralization, the city is increasingly being brought into rural areas, building pressure is increasing, agricultural production and natural resources are being destroyed, and rural areas are increasingly fitted with urban uses (shopping, tourism, leisure activities, etc.). Rural areas in close proximity to urban areas are more vulnerable to development pressures and are at risk of being abolished or abandoned. On the other hand, with the enactment of the new regulations Transfer of Development Rights is entered Turkish Planning System as a new and innovative solutions. However, there has been any available application of the TDR yet. The study’s objective is to assess the TDR's effectiveness as a tool for protecting agricultural land on the periphery of Izmir's large metropolitan area. Izmir's Torbalı district was chosen as a case study regarding intensive agricultural activity. A bundle of techniques is used including a large survey analysis of the area. A hypothetical mathematical model was applied for assessing and transferring the market-base value for the agricultural land. First, we carried out a series of analyses to determine the implications and repercussions of Turkish planning on agricultural land protection and how to define urban growth boundaries for farmland protection. Then, using the hypothetical TDR model, we calculated the value discrepancies between urban and rural areas in the study area, Torbalı-Muratbey location. Finally, we reviewed and discussed the challenges concerning TDRs, as well as their applicability and potential in the Turkish Planning System.

Türkiye' de 1950lerden bu yana hızlı bir kentleşme ve kentsel yayılma yaşanmaktadır. Merkezileşme süreçleriyle birlikte, kent giderek kırsal alanlara doğru genişlemekte, yapılaşma baskısı artmakta, tarımsal üretim / doğal kaynaklar yok olmakta ve kırsal alanlar yerini giderek kentsel kullanımlara (alışveriş, turizm, eğlence merkezleri, vb.) bırakmaktadır. Kentsel alanlara yakın olan kırsal alanlar, yapılaşma ve kentsel gelişme baskılarına karşı daha savunmasızdır, yok olma veya terk edilme riski altındadır. Öte yandan yeni düzenlemelerin de yürürlüğe girmesiyle İmar Hakkı Transferi, Türk Planlama Sistemine yeni bir planlama aracı ve yenilikçi bir çözüm önerisi olarak girmiştir. Ancak, İHT' nin herhangi bir uygulama örneğine henüz rastlanılmamıştır. Dolayısıyla bu çalışmanın amacı, İzmir'in büyük metropol alanının çeperindeki tarım arazilerini korumaya yönelik bir araç olarak İHT' nin etkinliğini değerlendirmektir. İzmir' in Torbalı ilçesi, yoğun tarımsal faaliyetlerin gözlenmesi nedeniyle örnek çalışma alanı olarak seçilmiştir. Çalışmada, alanın detaylı mekansal analizlerini içeren bir dizi teknik kullanılmıştır. Ayrıca tarım arazileri için piyasa değerinin belirlenmesi ve aktarılması için varsayımsal bir matematiksel model uygulanmıştır. İlk olarak Türk Planlama Sisteminin tarım arazilerinin korunması üzerindeki etkilerini, yansımalarını ve tarım arazilerinin korunmasına dair kentsel büyüme sınırlarının nasıl tanımlanacağını belirlemek için belirli analizler yapılmıştır. Daha sonra varsayımsal İHT modeli kullanılarak, çalışma alanı olan Torbalı-Muratbey lokasyonunda kentsel ve kırsal alanlar arasındaki arazi değerlerinin farkları hesaplanmıştır. Son olarak, İHT uygulamalarıyla ilgili yaşanabilecek zorlukların yanı sıra bunların Türk Planlama Sistemindeki uygulanabilirliği ve potansiyeli incelenip, tartışılmıştır.